Bài viết đăng trên Forbes Vietnam số tháng 11.2019. Tác giả: Khổng Loan. Bản quyền: Forbes Vietnam
Trụ sở chính của UPGen, không gian làm việc linh hoạt nằm trên tầng 24 của Deutsch House, một tổ hợp văn phòng hạng A ở trên đường Lê Duẩn, vị trí trung tâm quận 1, TP.HCM. Sau ba năm hoạt động, UPGen hiện có 21 địa điểm ở Việt Nam, Malaysia và Thái Lan với tổng diện tích khoảng 80 ngàn m². UPGen, tên cũ là UP, có doanh thu 10% đến từ khách hàng cá nhân, phần còn lại đến từ các khách hàng doanh nghiệp. Hiện tại, khách hàng lớn nhất của họ có khoảng 2.000 nhân viên.
Gần 10 năm kể từ khi mô hình không gian làm việc chung (co-working space) ra đời, với đại diện lớn nhất là WeWork thuộc The We Company, nhằm cung cấp nơi làm việc cho các công ty khởi nghiệp công nghệ ở thung lũng Silicon. Với các dịch vụ ban đầu hấp dẫn như cung cấp miễn phí bia, Internet, mô hình này trở thành nơi gặp gỡ những bộ óc công nghệ và những nhà đầu tư.
Đưa mô hình này vào Việt Nam, các nhà vận hành không gian làm việc chung tại Việt Nam đang tập trung cung cấp dịch vụ cho thuê văn phòng nhắm tới khách hàng doanh nghiệp đa dạng về kích cỡ. Công ty tư vấn CBRE ước tính tổng diện tích văn phòng linh hoạt tại Việt Nam đạt gần 50 ngàn m² vào quý 2.2019, tăng năm lần so với năm 2016. Số lượng nhà vận hành tham gia đang tăng liên tục. Theo CBRE, chiếm thị phần lớn nhất tại Việt Nam hiện nay gồm WeWork, Up, Toong, Regus, Circo và Dreamplex. Các công ty dẫn đầu về quy mô đang thử nghiệm những cách làm khác nhau để đạt lợi nhuận trong ngành kinh doanh yêu cầu vốn lớn.
Đỗ Hoài Nam, đồng sáng lập UPGen, rất thích ý tưởng của WeWork khi ông chuyển vào nơi làm việc của WeWork tại thung lung Silicon cách nay chín năm. Không gian đầu tiên ông định mở tại tòa nhà Becamex Bình Dương năm 2012 không thành công. Bốn năm sau, ông và hai đồng sáng lập khác đưa ra mô hình UPGen với nhiều thay đổi để phù hợp với nhu cầu thị trường.UPGen tập trung vào phát triển không gian phù hợp với độ giãn nở về nhân sự của doanh nghiệp. Với thời hạn hợp đồng của khách hàng doanh nghiệp ít nhất 5 năm, ông Nam cho biết với tỉ lệ lấp đầy khoảng 90% tại thị trường Việt Nam.
Tuy nhiên, không gian làm việc nếu chỉ tập trung cho phần không gian sẽ khó duy trì được lượng khách hàng ổn định, theo nhận định của Đỗ Sơn Dương, đồng sáng lập và CEO của Toong (đọc là To-ong), một nhà vận hành không gian làm việc linh hoạt khác cũng đang đạt được độ nhận biết cao ở thị trường. Với tổng diện tích sau ba năm hoạt động đạt khoảng 20 ngàn m² tại Hà Nội, Nha Trang, TP.HCM, Vientian và Phnom Penh, Toong đang trong quá trình mở rộng nhanh chóng. Tại TP.HCM, Toong có sáu cơ sở và đang thiết kế hai địa điểm khác.
Tập trung tạo ra văn hóa làm việc riêng tại các địa điểm là cách mà Dương hướng tới. Dương chưa từng đặt chân vào WeWork vì “mô hình đó không liên quan tới phần cốt lõi của Toong.” Ra đời cùng thời điểm năm 2016 với UPGen, khi Việt Nam chỉ có không gian làm việc chung dưới 200 m², và đều báo lỗ, địa điểm đầu tiên của Toong có diện tích 750 m², lớn gấp gần bốn lần, và sau tám tháng thực hiện các hoạt động nâng cao hiểu biết của thị trường về sản phẩm mới, họ có tỉ lệ lấp đầy khoảng 85%. Theo Dương, nếu tỉ lệ lấp đầy trên 60%, nhà vận hành có thể có lợi nhuận. “Tôi nhắm đến thị trường rộng hơn, bất cứ cá nhân hay tổ chức nào cần tìm một môi trường làm việc linh hoạt, mà rẻ hơn.”
Nhìn nhận một trong những mục tiêu là xây dựng văn hóa làm việc, Toong hướng tới đa dạng về cộng đồng và chọn lựa khách hàng để đáp ứng mục tiêu này. Có những tổ chức không thể thuê vì chi phí, Toong sẽ tài trợ về không gian nhằm tạo ra sự đa dạng trong cộng đồng. Dòng tiền chủ yếu của Toong đến từ cho thuê văn phòng, sau đó đến cho thuê tổ chức sự kiện, và các gói thuê cá nhân. “Toong tập trung vào tìm kiếm khách hàng ban đầu thật phù hợp để có thể thu hút những khách hàng tiếp theo,” Dương cho biết.
Các nhà vận hành không gian làm việc chung của Việt Nam được hưởng lợi từ làn sóng quốc tế thứ nhất – chi tiền để thay đổi hành vi của thị trường – của WeWork và các nhà vận hành khác ở khu vực như NakedHub hay JustCo. “Làn sóng thứ hai có thể học được nhiều bài học để có thể có lợi nhuận,” Đỗ Hoài Nam nói với Forbes Việt Nam tại văn phòng chính của UPGen tại TP.HCM. Mô hình hoạt động của UPGen vẫn dựa trên ý tưởng về nền kinh tế chia sẻ, nhưng thay vì bán cho nhiều người một chỗ ngồi, khách hàng của UPGen là nhiều người, nhiều công ty cùng chia sẻ không gian làm việc, trong đó, mức độ tăng trưởng nhân sự của công ty là một yếu tố để khách hàng doanh nghiệp tính toán, sao cho họ có thể thuê được một văn phòng có thể “giãn nở” theo nhu cầu nhân sự, với giá thuê hợp lý nhất, và mức chi phí cố định thấp nhất.
“Tất cả đều trở về bài toán tài chính,” ông Nam nói. Các công ty quy mô khi thuê địa điểm tại không gian làm việc linh hoạt chỉ chi tiền thuê văn phòng theo thời gian, mà không tốn các khoản chi phí cố định gồm nội thất, lắp đặt thiết bị, chỉnh sửa cho phù hợp nhu cầu, có thể lên tới hàng tỉ đồng nếu quy mô lớn. “Họ sẽ thấy đây là phương án rẻ hơn nhiều so với tự làm, càng thuê lâu và càng quy mô hóa lên sẽ càng tiết kiệm chi phí.” Phần chưa cho thuê, UPGen cho thuê gói cá nhân theo mô hình văn phòng chia sẻ. UPGen thuê trọn các tầng hoặc tòa nhà, xây dựng hoàn toàn mới các cơ sở văn phòng và không chủ trương sở hữu bất động sản.
Điều này khác với Toong. Dương cho biết Toong đang hợp tác với các đối tác là các chủ bất động sản, những người muốn tạo một không gian làm việc linh hoạt nhằm tăng giá trị bất động sản. Các dự án đầu tiên đã mở cửa ở khách sạn Crowne Plaza của BIM Group tại Vientiane, Lào và cơ sở 1.000 m² hợp tác với Hong Kong Land tại Phnom Penh (Campuchia), dự án đang thi công nội thất. “Cơ hội hợp tác rất lớn, khi chủ mặt bằng muốn có một cộng đồng mới những người làm việc văn minh, giàu năng lượng, nhằm tăng giá trị bất động sản,” Dương cho biết. Toong cũng vừa ký hợp tác chiến lược với tập đoàn Thành Thành Công, Capitaland Vietnam và Wink Hotel. Toong dự kiến có thêm năm cơ sở mới với tổng diện tích 50 ngàn m² ở Hà Nội, TP.HCM và Phnom Penh đến cuối năm 2020.
✧ ✧ ✧
Từng được nhìn nhận có tính phong trào, mô hình không gian làm việc chia sẻ đem lại cho các cá nhân và tổ chức môi trường làm việc chung, đang chứng tỏ sẽ tồn tại lâu, và là một trong những thay đổi lớn nhất tại nơi làm việc hiện nay. Với tỉ lệ thành viên đăng ký vào các khu vực này tăng 40% hằng năm trên quy mô toàn cầu, các nhà vận hành đang chứng kiến nhu cầu lớn ở châu Á – Thái Bình Dương. Chỉ trong hai năm 2016 – 2017, tổng diện tích sử dụng đã đạt hơn 750 ngàn m². Những tên tuổi lớn nhất như Ucommune, WeWork, Spaces, Awfis, CoWrks… sở hữu gần 2/3 diện tích văn phòng cho thuê linh hoạt.
Trong báo cáo năm 2019 của Cushman & Wakefield, một số xu hướng đang nổi lên cho thấy không gian làm việc chia sẻ đã thay đổi để trở thành một giải pháp kinh doanh chứ không chỉ làm một lựa chọn bất động sản thay thế. Trên toàn cầu, theo JLL, trong ba năm tới không gian làm việc chia sẻ sẽ tăng trung bình 30% mỗi năm, và mô tả đây là một trong những sự dịch chuyển lớn nhất trong ngành bất động sản. Theo Cushman & Wakefield, tại châu Á, động lực cho tăng trưởng các mô hình này trong hai năm qua là nhu cầu ngày càng tăng từ những khách hàng doanh nghiệp. Những cá nhân, làm việc tự do, chỉ chiếm khoảng 15%.
Vận hành không gian làm việc linh hoạt đòi hỏi vốn lớn và phải mở rộng liên tục để tăng quy mô, chiếm lĩnh thị trường, các nhà vận hành địa phương có những hạn chế về khả năng tiếp cận vốn để mở rộng, trong khi các doanh nghiệp quốc tế cũng có những bất lợi nhất định khi đến với một thị trường mới, với sức mạnh vốn bị xé nhỏ, và khách hàng địa phương đòi hỏi những chăm sóc khác biệt.
Sau hai năm dựa vào nguồn tiền của nhà đầu tư gồm OpenAsia và Indochina Capital (Toong từ chối tiết lộ số tiền), đến nay, Toong đã có nguồn tiền riêng để tái đầu tư. Trong khi đó, từ các hợp đồng khách hàng được ký và các khoản trả trước của khách thuê, ông Nam cho biết UPGen đã vay được vốn ngân hàng khi hoạt động được gần một năm, và gọi được vốn cổ phần tư nhân (PE) từ các quỹ như NorthStar và InnoVen Capital (UpGen không tiết lộ con số cụ thể).
✧ ✧ ✧
Với mức độ cạnh tranh lớn trong khu vực, các nhà vận hành phải tìm các phương thức để thu hút và giữ các thành viên. Một xu hướng là thông qua hợp nhất và mua lại nhằm tăng chất lượng không gian, tìm kiếm những điểm riêng để tạo khác biệt với đám đông. Họ cũng phải liên tục cải thiện dịch vụ để chăm sóc khách hàng tốt nhất, mang những tính chất của dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng. UPGen vừa thông báo sẽ cung cấp đồ ăn tại chỗ và mang về cho nhân viên và cả bạn bè của họ như một thử nghiệm tính khả thi cho các công ty thành viên áp dụng. UPGen cũng đầu tư những đồ nội thất cao cấp tại các văn phòng chính: Một bộ sofa có giá hơn một tỉ đồng, những bức tranh của các họa sĩ đang lên hoặc đã định danh nằm trong bộ sưu tập, và được treo tại những khu vực tường trống ngày càng nhiều.
Còn Toong, Dương cho biết họ phải chăm chút để tạo ra một không gian làm việc với nhiều bất ngờ và mới lạ, chẳng hạn, một gói cốm nhỏ tặng các thành viên nữ khi mùa cốm đến. Các yếu tố từ thay đổi không gian về mặt thiết kế, bố cục, âm thanh, ánh sáng, mùi hương đều được cân nhắc để đưa vào. Toong cũng tổ chức nhiều sự kiện liên quan tới các hoạt động sáng tạo.
Trong cáo bạch, WeWork định danh mình là một công ty “công nghệ” – với từ “công nghệ” được nhắc tới 110 lần. “Thật vớ vẩn nếu gọi mô hình kinh doanh này là công ty công nghệ,” ông Nam nói và định nghĩa đó là một “nền tảng sáng tạo” trong ngành bất động sản. Trong không gian làm việc này, họ cung cấp các dịch vụ như chào đón, nhân sự, mua sắm, dịch vụ pháp lý. Dương của Toong cũng dự kiến sẽ phát triển một số mô hình bán lẻ, với những cửa hàng nhỏ, xưởng in, xưởng may dạng boutique nhằm đa dạng hóa cộng đồng và tạo ra không khí mới.
Đông Nam Á hiện ở vị trí thứ 6/10 thị trường toàn cầu lớn nhất cho không gian làm việc linh hoạt, bao gồm không gian làm việc chung, văn phòng cho quản lý và văn phòng dịch vụ. Lĩnh vực không gian làm việc chung đang trở thành một phần quan trọng trong thị trường bất động sản. Tại Philippines, tăng trưởng kinh tế GDP 6,5% năm 2018 – lĩnh vực vận hành không gian làm việc chung và ngành văn phòng dịch vụ đã chiếm một phần quan trọng trong ngành bất động sản. Tại Singapore, nơi giá thuê văn phòng đắt đỏ, đang có 50 nhà vận hành.
Sự phát triển của mô hình văn phòng linh hoạt phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế. Dự báo thị trường sẽ tiếp tục tăng để đáp ứng nhu cầu này, trong khi các doanh nghiệp sẽ mở rộng các địa điểm ra nhiều quốc gia. Trong tương lai gần, theo ông Nam nhận định, mô hình này sẽ có những doanh nghiệp khu vực dẫn dắt, vì họ hiểu thị trường, kết hợp được thị trường khu vực, sự hiểu biết của địa phương với nguồn vốn quốc tế. Bên cạnh cải thiện trải nghiệm của thành viên, các mô hình đang phát triển các tính năng như trao đổi thông tin giữa các thành viên trong cùng địa điểm, hay giữa thành viên các địa điểm để tạo mạng lưới. Đây cũng là một mục đích của các không gian làm việc chung và điểm hấp dẫn để thu hút nhiều khách thuê.
“Thị trường cho thuê văn phòng ở mọi mảng đều đang tăng trưởng tốt,” Dương cho biết. Nơi nào trường vốn và đáp ứng tốt nhất nhu cầu về một nơi làm việc ngày càng cần cải thiện với chi phí tiết kiệm hơn cho các doanh nghiệp sẽ tồn tại.
Bài viết đăng trên Forbes Vietnam số tháng 11.2019. Tác giả: Khổng Loan. Bản quyền: Forbes Vietnam