Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Bài đăng trên Forbes Vietnam số 54, tháng 11.2017

Từ tháng 7.2015 đến nay, 790 sổ hồng đã được trao cho người nước ngoài, theo số liệu của bộ Xây dựng. Tuy nhiên con số kể từ thời điểm luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam, không phản ánh thực tế như số liệu giao dịch mà công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam ghi nhận, do còn nhiều giao dịch thành công nhưng chưa được trao sổ hồng.

Dương Thùy Dung, giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, nơi cung cấp dịch vụ tư vấn và quản lý các dự án bất động sản cao cấp, hạng sang, nhận định: “Rõ ràng có làn sóng người nước ngoài mua bất động sản ở Việt Nam,” và số khách hàng này chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang. Trích số liệu trong ba năm (2015 – 2017) của CBRE, cơ sở trung gian bán hàng cho người nước ngoài hàng đầu tại Việt Nam, cho thấy trong 3 quý đầu năm 2017, trong tổng số lượng giao dịch bán căn hộ mà CBRE đã ký thành công có khoảng 54% là người nước ngoài, tỉ lệ này năm 2016 là 25%. Sự tham gia của lượng khách hàng nước ngoài đang tạo ra nguồn cầu mới và hứa hẹn sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nội địa và tạo ra thay đổi mạnh về chất lượng sản phẩm.

Nhu cầu mua nhà phần lớn đến từ Việt kiều (khoảng bốn triệu người) và người nước ngoài sống ở Việt Nam (khoảng 82 ngàn người được cấp giấy phép lao động, theo số liệu của bộ Lao động – Thương binh & Xã hội, tính đến tháng 5.2016), bên cạnh các nhà đầu tư cá nhân nước ngoài. Khảo sát của ngân hàng HSBC Việt Nam cho thấy có 29% chuyên gia nước ngoài đang làm việc ở Việt Nam sẵn sàng dùng tiền tiết kiệm để xem xét khả năng mua nhà tại đây. Họ nằm trong số khách hàng tiềm năng của phân khúc sản phẩm hạng sang (2%) và cao cấp (30%) đang có trên thị trường.

Bộ phận kinh doanh của SonKim Land, nhà phát triển bất động sản mới nổi trên thị trường tập trung vào dòng “Luxury Boutique Home” – sản phẩm hạng sang và cao cấp quy mô chọn lọc cùng các dịch vụ mang tính cá nhân hóa cao, cho biết việc bán hàng cho người nước ngoài của họ khá dễ dàng. Kết hợp với các nhà phát triển bất động sản từ Hong Kong như Hamon Developments và Hongkong Land, sản phẩm của họ được giới thiệu với các khách hàng ở ngay tại Hong Kong và đã nhanh chóng bán hết 30% quota dành cho người nước ngoài.

Tính tới tháng 10.2017, dự án The Nassim gồm bốn tòa tháp với 238 căn hộ đã được bán hết, trong khi Gateway Thảo Điền với 436 căn hộ còn khoảng 10 căn, bên cạnh dự án hạng sang Serenity Sky Villas chỉ có 45 căn hộ ở Q.3, TP.HCM và dự kiến bàn giao vào quý 1.2019. “Nếu người Việt Nam thường xem rất kỹ, xem trên bản vẽ, tới coi thực tế, rồi tìm hiểu kỹ mới mua, thì nhiều khách Hong Kong chỉ mới coi trên bản vẽ đã cầm thẻ ra quẹt,” Hoàng Bảo Lâm, người có kinh nghiệm bán hàng tại các dự án bất động sản hạng sang, mô tả lại quan sát của mình.

“Sau này tôi mới biết người giàu Hong Kong đi mua nhà ở Việt Nam giống như người giàu Việt Nam đi mua túi Hermès. Họ thích thì mua chứ không đắn đo.”

Ông Suk Jung Han (Andy), giám đốc điều hành khối dự án nhà ở của SonKim Land, cho biết số người nước ngoài thực sự sở hữu nhà ở trong các dự án của họ cao hơn 30%, vì người nước ngoài lập gia đình với người Việt Nam để vợ, chồng, con đứng tên chủ nhà, hoặc Việt kiều dùng hộ chiếu Việt Nam để mua nhà. Với quota 30% như vậy, nhiều chủ đầu tư giờ đây xem việc bán hàng cho người nước ngoài như một cách để làm thương hiệu cho sản phẩm, vì tâm lý của khách mua Việt Nam sẽ cảm thấy yên tâm hơn khi chứng kiến người nước ngoài đã mua sản phẩm.
Ông Chen Lian Pang, CEO CapitaLand Vietnam, doanh nghiệp phát triển bất động sản có hơn 22 năm kinh nghiệm ở Việt Nam, cho biết khoảng 20% khách hàng của họ tại các dự án cao cấp là người nước ngoài, chủ yếu đến từ Singapore và Hong Kong. Sau tháng 7.2015, CapitaLand đã giới thiệu các dự án nhà ở tại Việt Nam đến Singapore, gồm The Vista, Vista Verde, Seasons Avenue (Summer Suites Tower) và D1MENSION. Năm 2017, họ ra mắt Vista Verde và Feliz en Vista ở Hong Kong. Số căn hộ được chào bán đạt tỉ lệ thành công 80% – 90%. “Đến nay, các đợt giới thiệu sản phẩm ở nước ngoài đều nhận được những sự quan tâm rất tốt của khách hàng, và chúng tôi sẽ tiếp tục mang những dự án phù hợp tới những thị trường này,” ông cho biết.

Theo CBRE Việt Nam, đến nay các khách hàng mua bất động sản ở Việt Nam thông qua công ty này chủ yếu là người Singapore (cao nhất, chiếm 13%), do họ được các nhà phát triển địa phương như CapitaLand và Keppel Land tiếp cận, mời chào các dự án mới thuộc phân khúc hạng sang đang và sắp hiện hữu tại Việt Nam. Ngoài ra, còn kể tới khách từ Hong Kong, Hàn Quốc, Đài Loan, và năm 2017 nổi lên khách hàng Nhật Bản (dù cũng mới chỉ khoảng 1%), sau khi nhà phát triển bất động sản Meada Jimusho (Nhật Bản) hợp tác với công ty Thiên Đức phát triển khu tổ hợp hạng sang Waterina Suites (Q.2, TP.HCM) với đầu tư 30 triệu đô la Mỹ. Các công ty Nhật có kế hoạch đầu tư khoảng hai tỉ đô la Mỹ vào Việt Nam, trong đó có hợp tác giữa Kajima Corporation liên doanh với Indochina Capital để đầu tư một tỉ đô la Mỹ cho bất động sản trong vòng 10 năm tới, theo công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle Incorporated (JJL). Liên doanh này được cho là sẽ khởi động các dự án bất động sản cao cấp ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

Ngoài sự thay đổi về chính sách đóng vai trò quan trọng, môi trường đầu tư bất động sản của Việt Nam nhìn bên ngoài khá hấp dẫn. Nhà đầu tư nước ngoài khi so sánh về tỉ suất lợi nhuận đầu tư và tỉ suất lợi nhuận cho thuê giữa các thành phố lớn của Việt Nam và khu vực sẽ thấy lợi nhuận ở Việt Nam tốt, trong khi chi phí để mua một căn hộ hai phòng ngủ cao cấp ở Việt Nam rẻ hơn nhiều thị trường khác. (Xem biểu đồ)
Tuy nhiên xét về số lượng, theo bà Dung của CBRE Việt Nam, Việt Nam vẫn chưa thu hút được nhiều người nước ngoài đến đầu tư vì biên lợi nhuận thu về sau một thời gian chưa cao. “Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào lợi nhuận cho thuê căn hộ từng năm một thì họ sẽ hài lòng đầu tư vào Việt Nam, nhưng nếu họ muốn vừa có lợi nhuận cho thuê, vừa có lợi nhuận sau một thời gian sở hữu căn hộ thì các thị trường như Singapore sẽ làm được điều đó, Hong Kong cũng thế,” Dung cho biết.

Chính vì vậy, thị trường Việt Nam đến nay mới thu hút được các nhà đầu tư ngắn hạn, và không phải thuộc hàng rất giàu có. Dự báo trong trường hợp thị trường bất động sản phát triển ổn định và không rơi vào khủng hoảng, kết hợp với hạ tầng phát triển, cần khoảng 10 năm để thị trường bất động sản Việt Nam trưởng thành, và các nhà phát triển sẽ chủ động nâng hạng sản phẩm của mình lên.
Khách hàng nước ngoài kỳ vọng vào thị trường giá lên khi hình dung về các thành phố lớn của Việt Nam giống như Hong Kong hay Thượng Hải cách nay 20 năm. Xuất phát từ nhu cầu chủ yếu là đầu tư, họ thường tìm đến những dự án có chủ đầu tư là người nước ngoài, để đảm bảo các phương tiện sinh hoạt đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế cơ bản, dễ đi lại. Ngoài ra, người mua nước ngoài tập trung vào mua các dự án cao cấp với khoảng 300 – 400 căn trở lại, để không gian không ồn ào, đảm bảo sự riêng tư và an ninh. Đến nay, quận 7 và quận 2, nơi tiếp tục phát triển những dự án hạng sang, tiếp tục là nơi được người nước ngoài ưa thích.

Báo FT gần đây trích nhận định của Matthew Koziora từ VinaCapital Real Estate cho rằng trong khi có sự tăng trưởng về doanh số dành cho khách nước ngoài ở Việt Nam, họ chủ yếu mua nhà để nghỉ dưỡng ở miền Trung hơn là TP.HCM. Một căn hộ 4 – 5 phòng ngủ rộng từ 800 – 1.000 m2 ở Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc và Nha Trang sẽ có giá từ 1 – 2 triệu đô la Mỹ, và khách chủ yếu đến từ Hong Kong, Đài Loan, Hàn Quốc, Singapore, bên cạnh một số ít khách hàng Úc và Mỹ.

Trong khi CBRE Việt Nam chứng kiến các nhà đầu tư tổ chức mới đến tìm hiểu thị trường đầu tư tại Việt Nam ngày một nhiều, theo cổng thông tin về bất động sản nước ngoài cho khách hàng Trung Quốc Juwai.com, có nhiều lý do Việt Nam sẽ sớm chứng kiến sự bùng nổ của người mua Trung Quốc trong lĩnh vực bất động sản. Giá bất động sản ở Hà Nội đang tương đương trung bình khoảng 1/6 so với Bắc Kinh. Giá nhà ở TP.HCM tương đương 1/3 giá ở Thượng Hải.

Lợi nhuận cho thuê bất động sản ở các thành phố chính của Việt Nam cao hơn khoảng 2,5 lần so với ở Bangkok, Singapore, và Hong Kong. Yêu cầu tìm hiểu về bất động sản Việt Nam từ khách hàng Trung Quốc trên trang này đã tăng 442% từ tháng 1 đến tháng 5.2017 so với cùng kỳ năm trước. Ở Trung Quốc, thị trường bất động sản đang trải qua một số biện pháp nhằm hạ nhiệt của chính phủ nước này, trong đó có tăng lãi suất ngân hàng, yêu cầu trả tiền ngay một lúc cao hơn, và hạn chế cá nhân sở hữu nhiều nhà, khiến doanh số bán ra ở riêng Bắc Kinh đã giảm 38% so với cùng kỳ năm trước tính tới tháng 5.2017. Người Trung Quốc đến nay chiếm khoảng 1% trong số các hợp đồng giao dịch thành công của CBRE Việt Nam, nhưng trong tương lai sẽ thay đổi, khi các doanh nghiệp lớn của Trung Quốc như CFLC, Country Garden, Jiayuan… đến để tìm kiếm khả năng đầu tư và tiếp thị tới khách hàng Trung Quốc. Theo lời kể của ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Country Garden, nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Trung Quốc, đã qua làm việc bốn lần với mục đích tìm các dự án lớn quy mô khoảng 400 héc ta trở lên.

JJL đánh giá việc cho người nước ngoài mua nhà sau khi nhập cảnh được kỳ vọng tạo ra yếu tố thuận lợi để thu hút, kích thích phát triển nhiều loại hình bất động sản như đầu tư, du lịch, dịch vụ. Điều này có lợi cho cả nền kinh tế, phù hợp thông lệ quốc tế và là một hình thức “xuất khẩu” bất động sản tại chỗ hiệu quả. Quan trọng hơn là thúc đẩy cạnh tranh giữa các nhà phát triển. Tuy nhiên, theo JLL, vẫn còn nhiều thách thức cho người nước ngoài muốn mua nhà ở Việt Nam. Hiện tại, người nước ngoài không thể thế chấp tài sản của mình, do đó, mọi giao dịch phải là tiền mặt. Điều này giới hạn giá giao dịch trung bình ở khoảng 250 ngàn – 300 ngàn đô la Mỹ. Nếu luật thay đổi và ngân hàng có giấy phép bắt đầu cho vay với người nước ngoài thì số lượng giao dịch có thể sẽ tăng nhanh. Ngoài ra, thách thức còn nằm ở thiếu sự minh bạch, thiếu hiểu biết về khung pháp lý của người mua, và điều kiện bắt buộc phải đến Việt Nam để có thị thực, mở tài khoản ngân hàng ở Việt Nam và các lo ngại về cách thức chuyển tiền ra khỏi Việt Nam.

Ông Linson Lim, chủ tịch của Keppel Land tại Việt Nam cho biết trong khi mối quan tâm của người nước ngoài vào các dự án bất động sản ở Việt Nam nhiều hơn, thị trường mục tiêu của Keppel Land vẫn là người mua Việt Nam, nhóm khách hàng “chúng tôi tin rằng bền vững hơn về lâu dài.” Keppel Land cho biết họ cảm nhận được nhu cầu phải liên tục “tái sáng tạo” chính mình để vượt trội, và kết hợp các ý tưởng về phong cách sống sáng tạo, bền vững trong các thiết kế của mình. Các dân cư của Estella Heights giai đoạn 2 – the Signature Collection – có thể có những dịch vụ riêng biệt như phòng gym trên không, khu giải trí cá nhân, và dịch vụ concierge riêng, bên cạnh các căn thông tầng (duplex) tại The View thuộc dự án Riviera Point, trong khi Empire City tại khu đô thị mới Thủ Thiêm mang ý tưởng thiết kế “thành phố trong thành phố.”

Bài đăng trên Forbes Vietnam số 54, tháng 11.2017.

Tác giả: Khổng Loan

Comments